O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é uma ferramenta jurídica que o comprador pode usar para que garantir a transferência da propriedade de um bem imóvel, quando o vendedor não queira fazer de forma voluntária. É uma excelente ferramenta para quem deseja registrar seu imóvel.

A propriedade de um bem imóvel só pode ser transmitida com o registro em sua matrícula, conforme a exigência do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Geralmente os negócios jurídicos que envolvem bens imóveis são feitos através da celebração de um contrato de promessa de compra e venda. Por meio deste instrumento, que pode ser público ou particular, o promitente vendedor assume a obrigação de vender ao promissário comprador um determinado bem imóvel, mediante pagamento, e de transferir-lhe a propriedade do bem quando houver o adimplemento integral do contrato.

Deste modo, é direito do comprador que, uma vez pago o contrato, a propriedade do bem imóvel lhe seja efetivamente transferida, assim como está expresso no Código Civil, que da mesma forma lhe confere a faculdade de demandar em juízo caso o vendedor se recuse:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. […] Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Assim, a adjudicação compulsória é um procedimento judicial destinado a compelir o vendedor a que faça a transferência da propriedade de um bem imóvel ao comprador, quando houver o adimplemento contratual e a recusa não for justificada. O mesmo se pode concluir da leitura dos artigos 15 e 16 do Decreto Lei 58 de 1937:

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. […] Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

Assim, quem pagou pelo imóvel tem o direito subjetivo de receber a propriedade, e a lei coloca a sua disposição mecanismos de faze-lo.

Quando cabe a adjudicação compulsória?

É cabível a adjudicação compulsória quando o comprador cumpriu com a parte do contrato que lhe

cabia, ou seja, com o pagamento do valor ajustado, e mesmo assim o vendedor se recusa a transmitir a propriedade do bem imóvel. A decisão do juiz irá suprir a vontade do vendedor, realizando a transferência da propriedade do bem imóvel ao comprador, quando a recusa da transferência for injustificada.

É possível a realização da adjudicação compulsória por meio extrajudicial?

Além da possibilidade de ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, é possível que o seu legitimado realize o procedimento de maneira extrajudicial, ou seja, diretamente no cartório. A Lei 6.015/73 prevê:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

O pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

• Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

• Prova do inadimplemento;

• Ata notarial lavrada por tabelião de notas;

• Certidões que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;

• Comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

O inadimplemento é caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 dias, contados da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial de registro de imóveis.

A ata notarial é um documento elaborado pelo tabelião de notas, no qual irão contar obrigatoriamente a identificação do imóvel o nome e a qualificação do promitente comprador, a prova do pagamento do preço estabelecido no contrato e a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade.

O procedimento extrajudicial, como regra, possui uma série de vantagens, principalmente no critério cerelidade. Mesmo assim, conforme o Art. 216-B, da Lei 6.015/73, é indispensável que o requerente esteja acompanhado por advogado especialista, mesmo quando a adjudicação compulsória for feita de forma administrativa.

O que muda com a derrubada do veto ao art. 11 da Lei 14.382?

A Lei 14.383, chamada Lei dos Sistema Eletrônico de Registros Públicos, foi publicada em 22 de dezembro de 2022, e contou com uma série de vetos por parte do então Presidente da República, os quais vieram a ser derrubados posteriormente pelo Congresso Federal.

No que se refere ao procedimento da adjudicação compulsória feita por meio extrajudicial, com a derrubada dos vetos o procedimento muda em basicamente três aspectos:

1. o requerimento deverá ser instruído com um documento denominado “ata notarial”, a ser lavrado pelo tabelião de notas;

2. tornou-se dispensável o registro prévio do contrato de compra e venda;

3. não há necessidade de que se comprove a regularidade fiscal do promitente vendedor.

Quais os requisitos para a ação de adjudicação compulsória?

Para que seja possível o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, alguns requisitos precisam ser preenchidos, vejamos:

1) Existência de um contrato de compra e venda; 2) Adimplemento das obrigações contratuais pelo comprador, sobretudo no que se refere ao pagamento do valor ajustado no contrato; 3) Recusa imotivada do vendedor em transferir a propriedade do bem imóvel ao comprador.

Existe alguma discussão em relação à necessidade de que o compromisso de compra e venda esteja registrado em cartório para que seja possível o ajuizamento da adjudicação compulsória. Contudo, o entendimento dos tribunais superiores é firme no sentido de ser dispensável este requisito.

A Súmula 239 do STJ diz: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Neste mesmo sentido, é a redação do Enunciado 95 do CJF: “O direito à adjudicação compulsória […], quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário”.

Quanto à recusa, é preciso se atentar para a necessidade de que ela seja inequívoca. Portanto, incumbe ao comprador que notifique o vendedor do cumprimento do pagamento do valor do imóvel, requerendo que lhe seja transferida a propriedade. Diante da negativa, então poderá ajuizar a ação.

Quem possui legitimidade para ingressar com a adjudicação compulsória?

Embora tenhamos dado foco especial à situação em que o vendedor omite-se ao transferir a propriedade do bem imóvel, é bom que se deixe registrado sobre a possibilidade de que o promitente vendedor ingresse com o procedimento judicial ou extrajudicial de adjudicação compulsória quando a recusa for por parte do promitente comprador. Segundo a redação do artigo 216-B, § 1º, da Lei 6.015/73, possuem legitimidade para dar início à adjudicação compulsória:

• O promitente comprador;

• Cessionários ou promitentes cessionários do comprador;

• Sucessores do promitente comprador;

• Promitente vendedor.

É importante se ressaltar que, conforme o dispositivo supracitado, qualquer dos legitimados deverá estar assistido por um advogado especialista, mesmo quando o procedimento for extrajudicial.

É possível a adjudicação compulsória de um imóvel irregular?

Conforme já ressaltamos em outras oportunidades, a aquisição de um imóvel deve ser precedida de um procedimento de diligência, preferencialmente acompanhado por um advogado, para que o adquirente não jogue fora o sonho de uma vida e venha a sofrer prejuízos por conta da falta de cuidado.

Fala-se isso, pois a situação do imóvel é um fator importante a ser considerado quando da proposição da adjudicação compulsório. Uma vez que tal procedimento somente pode ser intentado quando o imóvel estiver plenamente regularizado. Se o imóvel estiver de alguma forma pendente de regularização imobiliário, não será possível o ajuizamento da ação.

É possível propor a adjudicação compulsória se o promitente vendedor já tiver falecido?

Acima já falamos sobre os requisitos para o ajuizamento da adjudicação compulsória, que são, em resumo, a existência de um contrato de compra e venda, o pagamento pelo comprador e a recusa injustificada de transferir a propriedade por parte do vendedor.

Não há óbice ao comprador que ajuíze a ação se entre a conclusão do contrato e a transferência da propriedade houver o falecimento do vendedor, devendo apenas observar que será o polo passivo da demanda.

Se o inventário estiver em andamento, cabe ao promissário comprador solicitar a concessão de alvará, para a averbação na matrícula do imóvel, habilitando-se nos autos do inventário. Caso o inventário ainda não tenha sido aberto, o promissário comprador possui legitimidade para iniciar o procedimento.

E se o imóvel tiver sido adquirido de pessoa que não é o proprietário constante na Matrícula do bem?

Não é raro na prática a realização de sucessivas transações envolvendo um bem imóvel sem que nenhuma delas tenha sido levada a registro. Ainda que os contratos, mesmo que particulares, tenha eficácia jurídica essa é uma ocorrência que coloca o comprador em uma posição vulnerável. Pois, como diz o velho ditado “só é dono quem registra”.

Utilizemos um exemplo: José comprou um apartamento na capital de Minas Gerais de Fernando, por um valor determinado. Após efetuar o pagamento, descobriu que a matrícula do bem na verdade estava registrada em nome de João, já falecido.

Fernando não pode lhe transferir a propriedade do apartamento, uma vez que não consta registro de seu nome na matrícula, e José também não pode fazê-lo porque já é falecido. A complexidade do caso se apresenta, pois Fernando não pode ser parte no processo pois não é o legítimo proprietário do bem, e João, representado por seu espólio, também não, porque não há entre ele e José nenhuma relação jurídica.

José terá que fazer uma coisa que deveria ter feito desde o início, antes de comprar o apartamento: encontrar um advogado em Belo Horizonte de sua confiança, e fazer uma diligência antes da celebração do contrato.

O que é melhor: adjudicação compulsória ou usucapião?

A usucapião é uma maneira de aquisição originária de propriedade, por meio da qual o possuidor converte a sua posse em propriedade. São diversas as modalidades de usucapião, sendo que cada uma

delas exige requisitos formais e temporais distintos. É importante que se diga ainda que pode ser feita a usucapião judicial e a usucapião extrajudicial, ambos os procedimentos que tornam indispensável a assistência jurídica.

Como a questão é sobre a comparação entre usucapião e adjudicação compulsória, vamos supor que exista um contrato de compra e venda, para que seja possível essa análise. Primeiramente é preciso que se verifique o requisito do decurso do tempo, para verificarmos se a situação preenche os requisitos que autorizem o ajuizamento da usucapião, ou a sua realização na esfera administrativa. Se a posse não contemplar o lapso temporal necessário para a usucapião, não há que se cogitar essa modalidade de regularização imobiliária.

A usucapião prevê a possibilidade de sua realização em lapsos temporais que vão de 5 até 15 anos. Em linhas gerais, conforme os artigos 1.238 e seguintes do Código Civil:

• Pode requerer a usucapião com 5 anos de posse quem possua área rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho e tendo nela sua moradia;

• Pode requerer a usucapião com 5 anos de posse, aquele que possuir imóvel em área urbana com no máximo 250 m², desde que não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano;

• Pode requerer a usucapião com 10 anos de posse, aquele que possuir imóvel e nele fixar sua moradia, ou realizar obras e serviços de caráter produtivo;

• Pode requerer a usucapião com 15 anos de posse, que possuir a posse de imóvel, independente de justo título.

Quando a posse for amparada em justo título, como por exemplo um contrato de promessa de compra e venda, outras possibilidades aparecem:

• Pode requerer a usucapião com 10 anos de posse aquele cuja posse for amparada em justo título e boa-fé;

• Pode requerer a usucapião com 5 nos de posse, se o imóvel for adquirido onerosamente, com base constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que nele tiver estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Muito da análise sobre a possibilidade de requerimento de propriedade por meio da usucapião vai das especificidades do caso concreto. Por isso, torna-se indispensável consultar um advogado para que o caso concreto seja avaliado, e a melhor medida seja adotada.

Sob o ponto de vista do comprador que quer converter a sua posse em propriedade, a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória não é tão relevante. Existem sim detalhes técnicos, mas que ficam reservados ao advogado especialista contratado, e aos servidores do cartório, do tabelionato ou da Justiça.

É importante que se diga que a usucapião apresenta uma enorme vantagem de ordem fiscal, no que tange ao recolhimento do ITBI.

Por meio da adjudicação compulsória ocorre a transmissão da propriedade do bem imóvel, portanto, fato gerador do referido tributo. Já na usucapião o que ocorre é uma aquisição originária de propriedade, gerando como custo apenas os emolumentos e taxas de registro.

Portanto, antes desse optar pela adjudicação compulsória ou pela usucapião, recomenda-se a consulta a um advogado especialsta em usucapião para que o caso concreto seja analisado, e a melhor solução seja adotada.